卖资产回血，过去一年里始终是坊间对新世界的核心猜测。从瑰丽酒店被传由黑石注资入主，到如今凯悦旗下三家品牌酒店核心股权摆上交易桌，这家老牌港资房企的酒店版图一再成为市场焦点。若此次156亿港元的交易最终落槌，新世界究竟能从中回笼多少真金白银？这笔账，或许藏着港资地产酒店半世纪沉浮的密码。
按捺不住的新世界，打算用三家酒店“回血”23亿？
从金钟地铁站四通八达的回廊步入香港国际会展中心，香港君悦酒店坐落在一栋全玻璃立面的“凹”字型大楼内。凭借区位优势，这家酒店承接过无数国际会议与商贸洽谈；纵览维港的窗景，更使其常年维持九成以上的入住率。
与之相望的，是同样由万豪国际集团管理经营的香港万丽海景酒店。其中，提供粤式珍馐的满福楼（Dynasty）、融汇东西方风味的Mirage酒吧及餐厅、以“酒店中的家”为设计理念的行政酒廊，曾吸引无数名流于此用餐和下榻。
维港对岸，凯悦酒店集团于美国以外的第一间酒店——尖沙咀凯悦酒店（原称香港凯悦酒店），正置身于集零售及高级住宅公寓于一身的K11综合商厦内。
2015年4月29日，三家酒店资产组合最初由新世界发展与阿布扎比投资局的全资附属公司HIP Company Limited共同设立合营企业接手，当时交易代价总额为185亿港元，新世界发展出资约100.82亿港元。
如今，这三家豪华酒店50%的股权正在被新世界发展有限公司（下称新世界）考虑以约156亿港元（约20亿美元）的价格出售；潜在买家则是总部位于新加坡的房地产管理公司Aravest Pte，该公司由三井住友金融与租赁公司支持，目前管理资产规模达到约93亿美元。
面对市场的热烈揣测，新世界发展已于5月初发布澄清公告，证实公司确实收到了潜在买家的接洽，但目前双方的互动仅限于初步试探阶段，尚未就任何出售事项订立根据上市规则必须予以披露的具法律约束力协议。
在跨越11年的运营周期中，出售资产所带来的收益是一笔不便细算的账，但依旧可以简单测算新世界的可能盈利。据估计，若此次与Aravest的交易最终落槌，新世界发展在扣除相关债务后，预计将实现约合23.4亿港元（约3亿美元）的净现金回流，这无疑将为其后续的债务清偿与财务修复提供宝贵的“子弹”。
卖资产，尤其是出售酒店，在过去一年里始终是坊间对新世界化债路径的核心猜测。此前，市场目光更多聚焦于新世界旗下的奢华酒店品牌——新世界酒店和度假村、以及瑰丽酒店，该资产包曾一度传出或被黑石注资入主的消息。尽管这一传闻被控股股东周大福方面火速否认，但瑰丽这块港资地产酒店“金招牌”的高价值与高流动性，仍是新世界手中一张不可忽视的底牌。
如今，新世界的出售目标转向了凯悦旗下三家品牌酒店的核心股权。这三家酒店均背靠核心商圈、且营收稳定，在过往十年的地产周期中实现了可观的物业升值；而出售标的从自有奢华品牌到第三方管理酒店核心股权的背后，或许正藏着这家老牌港资地产商半个世纪以来的沉浮密码。
高杠杆、高负债，新世界或将只出售不融资
今年初，有关黑石注资新世界的传闻再度泛起，彼时业界热议的焦点在于，这家老牌港资房企的控股权是否将落入外资巨头之手。然而近一年拉锯之后，双方的注资谈判终告破裂。
按照市场流传的方案，黑石计划向一个新设特殊目的载体（SPV）注资约25亿美元，成为新世界发展的最大股东；郑氏家族则需另行出资10亿-15亿美元。但这一安排意味着郑氏家族将让出对新世界的控股权。
/ 杠杆率猛增，“造血”能力不敌亏损
这场中止的融资谈判像一面镜子，折射出一个香港老牌地产家族在楼市下行时期和高负债之下，正面对的复杂选择。
在过去的几十年，香港房地产的打法曾经依靠“竞得土地-高密度开发-搭上上升周期顺风车”的“快建快销”模式，在地少人多的香港支撑了几代地产家族的崛起。上行周期内，新世界依赖债务扩张、土地储备、商业地产开发和品牌化项目推动，在过去的数十年间更是实现了飞速扩张。
当下，这套模式却面临着根本性挑战：土地成本高、销售周期拉长，写字楼和商业地产承压，利率水平抬升，资本市场对高杠杆地产公司的容忍度下降。
财务方面的亏空映照了新世界在这个地产周期中的衰颓。2024财年（2023年7月-2024年6月），新世界近二十年来首次出现年度亏损，录得股东应占亏损约196.83亿港元。
2025财年，亏损仍在继续，新世界营收同比下滑22.64%至276.81亿港元，亏损额达163亿港元。2026财年中期业绩显示，2025年下半年收入83.91亿港元，同比大幅下滑50%；股东应占亏损37.29亿港元，虽较上年同期收窄44%，但已是连续第三个财年录得中期亏损。
*新世界2025年年度报告主要会计数据
同周期内，公司的经营“造血”能力也已十分虚弱，2025年下半年新世界的经营活动现金流净额仅为23.2亿港元，同比锐减48.3%，无法覆盖同期高达29.6亿港元的利息支出。
彭博行业研究数据显示，到2025年中期，新世界发展净负债已接近股东权益的98%，成为香港杠杆率最高的大型地产商之一。截至2025年12月31日，新世界发展总债务高达约1443亿港元，其中76.33亿港元需在12个月内偿还。
/ 不愿让权，郑氏“七步走”成效初显
尽管新世界面临着空前的债务压力，但郑氏家族仍意在掌握核心资产。LSEG数据显示，家族通过私人投资旗舰周大福企业，持有新世界发展45.24%的股份。
面对黑石的注资策略，投入40亿美元规模的资本，就意味着注资后的重组主导权。而对郑氏家族而言，这是几乎不可能发生的让权。
当然，黑石并非新世界注资化债的唯一选择。3月以来，公司已与多个潜在投资方展开平行谈判。其中，RRJ Capital提议通过股份出售方式收购新世界不到30%的股权，不要求控股权；Ares Management则提出向公司注资以强化资产负债表，但要求郑氏家族将股份作为抵押，并邀请了一些亚洲主权基金加入财团。
显然，新世界目前主要着眼于重塑资产负债表和经营结构，并且不希望投资方在今后占据控股地位。
然而，债务层面的风险仍横亘眼前，甚至影响了新世界的地产开发。目前，新世界亟待解决一项与香港机场购物中心长期租赁协议相关的巨额负债，约700亿港元，被视为任何交易推进前必须处理的前提条件。新世界发展表示，仍在就K11 SKIES项目与香港机场管理局进行商讨，探索合同安排的变更可能性，但尚未达成任何协议。
压力空前，新世界发展行政总裁黄少媚曾推出“七招减债”，包括出售发展项目和非核心资产、释放农地价值、提升租务回报、精简成本、暂停派息和积极财务管理。公司曾在公告中表示，自2019年下半年以来一直在积极出售非核心资产，作为去杠杆化策略的一部分。
在出售非核心资产层面，郑氏家族近期以43亿美元脱手澳大利亚发电企业Alinta Energy，财务腾挪空间由此增强。酒店作为高流动性的“现金奶牛”，业界对新世界可能进一步出售酒店资产的关注，便不足为奇。
酒店业绩层面，凯悦酒店集团表示，香港凯悦酒店2025年平均入住率接近九成，较2024年上升约3%，11月-12月客房收入更录得超10%的增长。凯悦酒店集团亚太区总裁于德励称，MICE(会议、奖励旅游、大型会议及展览)市场成为重要增长动力，以毗邻湾仔会展的香港君悦酒店为例，MICE客人为酒店带来可观收益，显示出香港在国际会展市场的吸引力。
对于想要通过自身资产“回血”的新世界来说，酒店无疑是一笔自持和出售都划算的资产。并且，由凯悦管理的三家酒店本身就具有极高的品牌价值和长期运营价值，好的买家并不难找。
结合新世界近期接洽外部注资的成交进展来看，市场尚未排除一种可能性——即其最终放弃引入外部投资方，转而通过供股方式自行完成注资。但是，迫切的压力是得到新世界需要在6月底前拿出更清晰的方案，届时公司年度审计报告将发布，银行也需要根据最新资产负债表数据重新设定贷款条款。
港资地产酒店50年沉浮录，未来走向何处
港资房企的沉浮史，实际上也是半部港资地产酒店的成长史。不仅是新世界，香港地产界的“四大家族”都或多或少布局着自身的酒店矩阵。
/ 酒店早已成为香港“四大家族”标配
同为港资老牌房企的新鸿基在过去的半个世纪中，持续搭建着自身的酒店体系，旗下的自有酒店品牌帝港酒店集团在香港各区开出了帝都、帝京、帝景、帝逸和帝苑五家酒店，至今仍维持着良好的运营状况。
除此之外，新鸿基还是香港维港凯悦尚萃酒店、香港四季酒店（业主之一）、香港丽思卡尔顿酒店、香港W酒店、香港九龙东皇冠假日酒店业主，从品牌来看，集团对万豪系和凯悦系多有偏爱。
“四大家族”中李嘉诚家族的长江和记也于1998年成立的了海逸酒店（国际）管理集团，旗下在香港有海逸君绰酒店、海逸酒店、Horizon、历山酒店、Rambler、香港喜来登酒店，在中国内地管理着有长城饭店、上海大都会海逸酒店和沈阳威斯丁酒店。
李兆基家族的恒基兆业地产则持有着美丽华酒店企业有限公司，在香港有The Mira Hong Kong 和 Mira Moon（问月酒店）两间酒店，在上海有一间美丽华公寓。旗下隶属建筑部门的裕民建筑有限公司在90年代也为集团打造过两间丽东酒店，分别是香港丽东酒店和九龙丽东酒店。
发源于英国、落地于香港的太古集团，也手持着居舍系列和东隅系列两大自有酒店品牌。居舍系列的上海镛舍，为太古与另一开发商香港兴业国际共同持有。除此之外，太古几乎100%全资持有自家品牌酒店。
此外，太古全资持有的酒店还有香港银樾美憬阁酒店和广州文华东方酒店。合资持有的酒店有香港港丽酒店、港岛香格里拉大酒店、香港JW万豪酒店、诺富特东荟城酒店、迈阿密文华东方酒店等。
不难发现这些老牌港资在做酒店时的共性心态，即“大力自持+合资持有部分国际品牌旗舰”。原因无他，酒店作为高端配套，能为地产项目增添吸引力和附加值，还能稳定现金流与资产增值。同时，自持的酒店品牌还有助于降低对外部品牌管理的依赖与成本。
/ 上行大建酒店，下行却不舍得卖
这种在地产上升周期大力发展自持酒店的思路和中国内地的地产商类似，同时，这种下行周期时的变现思路也在港资房企的下行周期中出现了趋同的苗头。
当中国内地政策潮退、债务问题初显时，恒大就在近两年来陆续出清旗下众多的酒店资产，其中包括两家安缦酒店、成都瑞吉，还有加拿大的费尔蒙蒙德贝罗城堡酒店以及自营的22家恒大酒店；处于“风暴中心”的碧桂园也不断出清着手中的酒店资产，这些曾象征实力的资产，如今成为债务清偿的筹码。
但苗头终归只是苗头，无数网传或业内相传的“新世界出售酒店”消息都在后期被大力证伪，这无疑吐露出了新世界“不舍得卖”的心态。
同为港资房企的新鸿基地产确实在近年来面临过一定的债务压力，截至2025年6月30日，新鸿基地产净债务约1022亿港元，净负债率13.5%。虽债务总额较高，但债务结构相对合理，一年内到期的债务占比约13%，短期偿债压力可控。
为优化债务结构，新鸿基地产多次通过银团贷款等方式融资。例如，2024年5月获得230亿港元五年期银团贷款，用于债项再融资和日常营运资金，有效缓解了短期偿债压力。此外，新鸿基地产凭借稳定的物业租赁收入（占总收入约30%）和部分住宅销售业绩，保持了较强的现金流。
在结构性的下行周期中，除新世界外，几乎未有港资房企传出变卖酒店资产的消息，这也从正面证实了“大力自持+合资持有部分国际品牌旗舰”这套打法的营利性和可行性。
在市场关乎新世界出售三家酒店核心股权的这场猜测中，被出售者也仅仅是由凯悦管理的三家酒店。这不仅是由于由其他品牌管理的自持酒店，其品牌价值主要归属于外部品牌方，地产公司更多是作为资产持有者，出售时主要考虑资产本身的价值，而非品牌因素，操作相对更灵活；更是因为自有品牌酒店往往承载着地产公司长期投入的品牌建设成本，包括品牌定位、市场推广、客户认知等。
新世界此次谋求出售凯悦旗下三家酒店核心股权，与其说是对高流动性资产的常规变现，不如说是一家老牌港资房企在杠杆重压下的艰难腾挪。当黑石注资谈判破裂、供股自救方案悬而未决，156亿港元的酒店交易成为郑氏家族手中为数不多的底牌之一。
然而，即便在最严峻的财务压力下，新世界仍未触碰瑰丽这块"金招牌"，新鸿基、太古等同行亦未见抛售酒店资产的动向，足见酒店资产在港资地产版图中的战略权重。港资地产酒店们作为中国酒店业同样璀璨的一笔，还将在未来的地产周期中，为地产集团们释放源源不断地活力。
本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：王小熊，36氪经授权发布。
