上海二手房好消息不断。
3月二手住宅成交28492套，创近四年月度新高；4月成交25982套，同样创下了近四年同期新高。
总价300万以下“老破小”成交均价已连续3-6 个月止跌甚至小幅回升。二手住宅价格指数环比连涨三个月。
一个更为关键信号是，在2026年2月上海启动收购二手房用于保租房以来，上海二手房“置换链”已开始启动。在这一背景下，上海二手房收储规模扩大，同时收储范围进一步扩围至全部中心城区。
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自今年2月2日，上海浦东、徐汇、静安三区启动收购存量二手房用于保租房试点以来，收购规模明显提速。截至5月21日，已收购了523套二手房。
今年4月，我们曾关注到，浦东新区完成了2套二手房收购，不到一个月，浦东新区已完成了64套二手房收购，另有200余组意向客户深度对接。
除了收购套数明显增加以外，二季度以来，上海收购二手房试点已全面扩围，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区也已加入，中心城区二手房收储进入“全域推进”新阶段。
这是一个非常重要的信号。一方面经过浦东、徐汇、静安三区试点，当前收购二手房流程、房源筛选标准与运作模式已走向可复制的阶段。另一方面，随着试点全面扩围，二手房收购规模也将不断扩大，政策效果将得到进一步夯实，从而推动二手房价企稳、一手房市场活跃度提升。
从当前二手房收购情况来看，收基准门槛以“70㎡以下小户型、总价≤400万”房源为主，这部分房源恰恰是上海二手房成交的主导力量，2025年总价400万元以下面积在70㎡以下的小户型成交占比占了全市二手房成交的近四成，若聚焦总价段400万元以下二手房成交占比更是达到76%。
过去，这部分二手房东往往是“先卖再买”的改善置换人群，因二手房成交周期较长，市场置换链出现断层。不过，随着政策效果显现，“置换链”断层的现象有所修复。
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在“官方收购”的加持下，上海总价400万元以下二手房源率先迎来成交放量。
CRIC数据显示，2026年前4月，总价400万元以下二手住房共成交了69168套，同比增18%，成交占比达到81%，较2025年该总价段成交占比增加了5个百分点。
房地产市场置换链打通迎来关键变化。
进一步从二手房月度成交结构来看，总价200万元以下及200-300万元区间的成交占比在3月成交回升，4月小幅回落。反观总价400万以上各总价段成交占比全线上升。置换需求开始向中高端市场传导。
政策发布以来，二手房价格逐渐企稳，2月以来上海二手房价格指数由负转正后，3月和4月环比分别上涨0.4%和0.7%，实现三连涨。
此外，“老破小”价格出现止跌，总价300万以下老破小连续3-6个月止跌甚至小幅回升，70㎡以下房源较2025年11月低点时微涨2.4%。
整体来看，当前上海整体置换链正在逐步修复和传导的过程中，随着二手房价进一步企稳，未来也将推动一手房市场止跌回稳。
上海二手房收储范围全面覆盖至中心城区，市场托底作用进一步凸显。2026年前四月，上海二手房成交占全市一二手房总成交比重已达 89%，其走势直接影响楼市整体行情，稳住二手市场便也就夯实了楼市基本盘。
此外，浦东、静安等区域收购二手房源，普遍与置换新房联动，二手房流通效率提升后，改善型购房需求将持续释放，进而有效带动新房市场去化成交。不过，置换链向新房市场的传导效果尚需进一步验证。
值得注意的是，上海试点之后，广州也于近期加入了收购二手房的行列，这意味着官方托底、打通置换链的思路已从上海扩展至广州，后续不排除更多核心城市跟进。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。
