融创中国（01918.HK）境外96亿美元（约合人民币675亿元），全部进行债转股，这意味着675亿元债务得到豁免。轻装上阵的融创中国能够重回牌桌了吗？
本期，知酷文旅将通过一组问题，详细解读融创中国的前景，以及旅游业曾经的霸主融创文旅能否重回文旅的牌桌。
问：96亿美元境外债得到免除，具体情况是怎样的？
答：全部是债转股，融创没有出一分钱现金。应该说，海外债权人损失惨重。融创推出两种强制可转换债券，置换96亿美元境外债，半年内强制转换成融创中国的股票。且债权人拿到的股票每股面值6.8港元，大大高于目前融创中国每股1.29港元。以这笔债务折价计算，相当于96亿美元的债务，现金回收率仅20%。当然，最终实际现金回收率是多少，取决于未来融创中国股价的走势，如果未来半年内股价飙升到6.8港元以上，那么债权人不仅没亏，还能捞一笔。
问：这么不利的条件，债权人为什么会答应呢？
答：这和境外债的本身特点有关。境外债债权人大多数是金融机构，相对集中，易于谈判。这些金融机构也清楚，投资中资企业的境外债，本身就是高风险、高收益。融创中国发行的境外债，利息率普遍在7%-10%，远高于正常大型企业的融资成本。例如，腾讯在海外发行的债券，利率只有2%-3%。所以，中资房企的境外债的投资风险，早就体现在了融资利率里，海外金融机构对此是有心理预期的。
同时，境外债债权人在谈判中处于弱势地位。中资房企的境外债，基本无任何抵押物，全凭信用。债权人即使去法院起诉、申请清盘，也不会得到任何财产，因为中资房企的绝大多数财产在中国国内，不受境外法庭裁判权的影响。境外债投资人能做的只有尽量谈判，争取更有利的条件。20%的现金回收率虽然低，但总比什么都没有强，另一大房企恒大的海外债基本上已经价值归零。
问：免除了675亿元的境外债务，融创可以重获新生了吗？
答：并没有，融创的债务规模比675亿大得多。
财报显示，截至2025年6月30日，融创中国的总负债是8059亿元，其中一年内到期的流动负债就有7590亿元。其中还有大量的债务诉讼，融创财报显示，单笔金额超过5000万元的诉讼约455宗，合计约1663亿元。
此次豁免的境外美元债约675亿元人民币，不到其流动负债的10%，并没有彻底改变融创艰难的财务处境。更不利的是，融创持续下滑的营收，2025年上半年营收199亿元，同比下滑了41.7%。而2024年的营收又比2023年下滑52%。这种坐滑梯一样的营收下滑，是融创最致命的问题。而这一现象是整个房地产大环境导致，不是融创一家的努力就能解决。
问：免除了这么多债务，还不能拯救融创，那这次事件的意义何在？
答：相比免除的债务本身，这次重组成功更像是一个提振信心信号，以及对后续国内的债务处理，提供了一个参考系。
债务危机的处理，没有什么万全之策，通常只能让债权人平摊部分损失，并拉长时间换缓冲空间。只有这样才能保持企业的经营，避免走到极端的破产清算。境外债的重组成功，一方面表明了融创的债务问题正在逐步缓解，另一方面也会影响境内债权人，引导其接受类似的债转股方案。最终使融创轻装上阵，在后续的经营中做高股价，以股价上涨来填补债权人的损失。
问：房地产市场不可能再回到过去的黄金年代，那融创后续即使轻装上阵，凭什么把业务拉上去，把股价拉上去呢？
答：融创有三块业务，房地产、文旅和物业。纯住宅开发的房地产，确实很难回到过去的黄金年代。但以文旅驱动的，文旅、房地产、物业联合的综合开发依然有机会。
融创的文旅业务核心是冰雪旅游，室内冰雪场联动大型商业 mall，带动周边酒店、商业街配套等，这就是典型的文旅、地产和物业联动的综合业务。
例如，2025年9月开业的深圳前海冰雪世界，原本就是融创文旅的项目，只是后续因债务压力出售给珠海华发，目前融创正与珠海华发协商回购项目的股权。前海冰雪世界自开业后，试营业首月累计接待游客超40万人次，单日最高客流量突破4万人次，其30%的客流来自港澳游客，客单价和消费力都很旺盛。国盛证券研报分析指出，作为目前全球规模最大、纬度最低的室内滑雪场，其整体配置水平更高，年接待游客量有望超过125万人，预期年营收6.5亿元，项目成熟期每年将贡献净利润1.3亿元。
深圳前海冰雪世界（来源：融创官方）
前海冰雪世界周边还配套了室内深潜基地、超创方舟办公群、城市中轴绿洲客厅、JW万豪酒店、纯粹人才社区、新运动社群商业等七大业态。这些既是文旅，也是商业和住宅地产开发，还有大量的物业管理的需求。
所以，融创未来的出路在文旅赛道上。2024年融创的文旅板块营收52亿元，这个收入水平在各大文旅上市公司中已经名列前茅，并占到融创总营收的7%。2025年上半年，随着融创房地产收入的进一步减少，文旅板块的营收占比约11%。
整体来看，此次融创中国的境外债务重组成功，虽然并不能彻底使融创走出债务深渊，但这是个极大的利好信号。后续有望以此事为参考系，推动境内债务问题的解决。而真正解决债务矛盾、维护债权人的利益，需要融创在经营上做出成绩，带动股价回升。这一切都需要融创以文旅为驱动，大举发力，带动文旅、地产、物业等三大业务的全面回暖。
本文来自微信公众号“知酷文旅”，作者：王薪宇，36氪经授权发布。
