01
杭州二手房成交榜单上，一个熟悉又陌生的名字悄然登顶——大塘新村。
熟悉，是因为它是顶豪武林壹号的邻居，地段光环为人所津津乐道。陌生，则因为作为平均房龄超过30年的典型“老破小”，它很少以如此强势的姿态出现在成交榜单的头部。
过去30天内，大塘新村网签量达12套，位列全杭州二手房小区第一。
然而，这些网签还只是冰山一角。某品牌中介的店长向我透露：“光是我们公司，至少有7套已签定金，正在走网签流程。如果算上其他中介的成交，我估计最近大塘新村成交超20套，很有希望在年底前冲一冲30套。”
更神奇的，是买家的构成。我辗转咨询了多位周边中介，他们都告诉我，近期入手大塘新村二手房的买家中，投资客占据了相当大比例。甚至传得有鼻子有眼：一位实力买家，不看楼层、不计较户型，只要求价格足够“笋”，已一口气吃下8套。
一个平平无奇的老小区，为何在年末二手房市场里异军突起，成为投资客围猎的目标？
02
带着疑问，我来到了大塘新村。
它始建于上世纪八九十年代，近50幢住宅楼容纳了超2600户居民，是市中心体量庞大的老社区。走在小区里，旧改的痕迹清晰可见，部分楼栋还加装了崭新的电梯。
通常，老破小成交突然放量，最直接的猜想便是“拆迁”或“原拆原建”的预期。然而，我们向多位小区居民以及周边店铺店主打听，均表示没听到相关风声。
“前几年花大力气改造完，有些楼电梯才装好没多久，怎么可能拆？”一位杭州大伯反问得理所当然。拆迁传闻，似乎可以首先被排除。
那么，热度从何而来？
“大塘新村一直是这个片区成交的常青树。”一位中介小哥解释道，“它的优势很突出，真正的市中心，够大的体量（意味着充足的房源），够低的单价总价。自住、出租的流通性一直不错。”
可最近的异动，又显然超出了常态。
03
有人将原因指向了一所学校的搬迁——启正中学。
今年，民办名校启正中学迁入了位于叶青兜路的校区，与大塘新村的距离被拉近至步行可达的范围。
虽然目前启正中学仍然是民办性质，但今年的中考，启正交出了一份亮眼的成绩单，而摇号难度相较其他民办，又尚存一定空间。
更重要的是，启正的“启萌计划”有点像育才的“清北营”，吸引了一批有潜力的学生和家长。
民办不需要学区房，可难保未来启正不会民转公。即使暂时不转公，预计陪读的需求也有可能会逐渐升温。
中介告诉我：“有的客户趁明年春天的学区房行情启动前，提前用低总价布局，目标就是陪读的家长。”
况且，大塘新村的租金账，似乎很算得过来。小区的小两居，月租金普遍在2700-3000元；如果稍作翻新，租金可达3300-3500元。以150万左右总价的计算，租金收益率跑赢普通银行理财并非难事。
对于投资客而言，这提供了“以租养贷”或“以租待售”的底气。一部分投资客的涌入，或许是基于对市场底部的判断。老破小的价格经过长时间回调，水分已经挤得差不多了。大塘新村这种有稳固租赁需求和地段托底的小区，被一些人视为相对安全的价值洼地，搏得就是一个反弹或长期收租。
04
市场的躁动，往往需要“赚钱”的故事来点燃。大塘新村近期恰好提供了这样的案例。
今年6月，一套大塘新村的58㎡住宅（1楼带院子）在法拍平台以148万元成交。
中介介绍，买家经过装修“凤变冰”后，前不久以约188万元成功转手。大头的税费是增值税，不过由于老破小总价够低，摩擦成本尚在可控范围内。对外声称房东装修花了35万，但到底有没有赚到钱，赚了多少，只有当事人清楚。
据说，周边还有另一个老小区，最近刚成交了一套约160万的房源，预计年后会重新上架，房东的心理挂牌预期是230万。
只要这类故事一旦传播开来，就会吸引更多资金和注意力进来，形成短期的热点效应。
上个月底，大塘新村又有一套72㎡的房源被法拍，吸引了7位买家激烈竞夺20轮，最终以182.4万元成交，热度可见一斑。
大塘新村的热度，并不能代表整个老旧小区市场的复苏，但却清晰地揭示了在当前市场环境下，资金的一种全新流向。
但这波由投资客主导的购买潮，究竟是将点燃一轮新的行情？还是说仅仅是一次短暂的“淘金热”？仍需时间观察。
本文来自微信公众号“层楼”，作者：苏苏，36氪经授权发布。
