昨日，上海浦东新杨思板块一宗TOD商业地块完成出让，嘉里建设与华之门资本联合体以27.0525亿元总价竞得，成交楼板价约1.8万元/平方米，溢价率80.44%。
此次出让共吸引3家竞买人报名，除最终胜出的嘉里&华之门联合体外，还包括华润置地及该区域一级开发商浦发集团。竞拍持续155轮，华润联合体与嘉里联合体双方展开长时间拉锯，激烈程度在上海近年商办用地市场中实属罕见。
01.
地块在哪里？
金色中环新杨思
本次出让地块位于浦东新杨思板块核心，包含21Aa-04、21Ab-04两个商业子地块，地上计容面积约13.3万㎡商业及1.67万㎡文化设施。地下一层规划约2.3万㎡商业空间，整体商业体量超过17.3万㎡，计入地下车库等配套面积后，总规模预计突破30万㎡。
就纯商业体量而言，该项目在浦东现有商业项目中排名前列，仅次于前滩太古里（含二期）及新嘉中心。
据悉，地块规划为 “购物中心+开放式街区+中央公园” 的复合模式，两个商业地块在二层以上连通，并通过天桥连接约3.57万㎡中央公园，地下空间全部贯通。这种布局同时兼顾了传统商场的消费舒适度、街区的开放氛围与公园场景的休闲体验。
那么，新杨思为何会成为热点？
■ 首先，区位优势明显。新杨思地块位于浦东三林镇与北蔡镇交界处，总体范围2.72平方公里，处于前滩、世博、张江三大功能板块的辐射交汇处。中环、杨高南路快速路构成地面交通主干，多条越江隧道连接浦西，6号线、13号线已投入运营，规划中的26号线未来将进一步增强区域通达性。
此外，2022年10月上海正式公示了《南北通道工程专项规划》，这条被业内称为“第二条南北高架”的快速路，起始于浦东新杨思，向北一路连接世纪大道、陆家嘴、北外滩等重要节点。建成后，新杨思将成为该快速路南端起点的直接受益者，与浦西核心区的通勤效率将大幅提升。
新杨思效果图，来自《浦东发布》公众号
■ 其次，顶层规划能级高。自2021年新杨思提出以浦东建设“国际消费中心”为契机、打造“上海生活消费新高地”以来，区域成片开发持续推进。2.72平方公里、240万方规划蓝图、双POD的理念，是上海近年来内中环少见的成片开发区域。
除商业配套外，教育上引入九年一贯制学校，还规划约3.5万方中央公园、180米双塔地标等，整个新杨思单元定位为集商务办公、品质居住、文化艺术与生态公园于一体的复合型城市功能区，被称为浦东金色中环的微型中央活动区（MCAZ）。
02.
嘉里&华之门：
二次联手，持续重仓上海
此次拿地是嘉里建设与华之门资本继新嘉中心后的再度合作。今年6月30日，新嘉中心已开业运营，此番联手显示双方合作模式已趋于成熟。
从战略布局看，两家企业近年持续加码上海优质商业资产。
嘉里建设继新嘉中心后，又以超220亿元拿下黄浦区金陵路地块；
华之门资本则在徐汇连续落地GATE M西岸梦中心、GATE M华之门广场、西岸凤巢、漕河泾M+等项目，在非标商业与策展型零售领域积累了实操经验。
据公开信息统计，双方在上海的投资规模累计已超过600亿元。新杨思项目将整合嘉里在高端商业运营与TOD开发上的能力，以及华之门在创新型商业内容上的经验，再次打造商业力作。
赢商网分析认为，一如炎炎夏日的热浪，今日土拍给上海的商办用地市场带来如久违的“高温”；像新杨思这样大规模、纯商业属性、无住宅配建的地块引发155轮竞价，在上海土地市场已多年未见。
2030年项目建成后，有望与前滩、世博、张江等板块形成联动，进一步补齐浦东中部的商业配套短板。
本文来自微信公众号“赢商网”，作者：ST，36氪经授权发布。
