今年上半年，全国重点35个城市网签成交了约52万套新房（仅统计普通住宅，不包含别墅）。
这组数据背后，实际上是52万个家庭用真金白银为市场作出的投票。购房者的置业偏好，就藏在这些数据里。
今年上半年，35个城市主力成交仍然是90-120㎡面积段，合计成交21.2万套，占比为40.7%。
这意味着在今年所有买房的家庭里，每5个买房的家庭，就有2个选择90-120㎡面积段的产品。
从变化来看，120-140㎡面积段新房成交占比在各面积段中增幅最为明显，上半年占比为24.2%，同比增长3.3个百分点。新房成交重心持续向大面积段倾斜。
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以120㎡为界限，大于120㎡的面积段产品成交占比相比去年同期有所上升，而小于120㎡的面积段产品占比则持续收缩。
即便得房率政策放宽、户内实际使用面积有所增加，改善型需求仍在持续升级，新房向功能更完善、空间更丰富的“优居”产品迭代。
进一步细分来看，90-120㎡和120-140㎡面积段产品合计成交占比达到65%左右，撑起新房成交基本盘。
其中，120-140㎡改善产品成交的权重在所有面积段中增长最为明显，上半年共成交了12.6万套，占比达到24.2%，较去年同期增加了3.3个百分点，成交占比是近五年来最高。
为什么是120-140㎡？
该面积段能够解决当下主流改善家庭的置业痛点，既能摆脱刚改户型的局促，做到大三房、标准四房配置，满足三口之家、二胎家庭乃至老人同住的居住需求；同时又不会像140㎡以上高端产品那样总价过高，相较而言，140㎡以下面积段税费较低，按照现行的税费政策，140㎡以下按照1%税率征收契税，高于该面积段契税税率为1.5%，二套房则为2%。
开发商的供货逻辑，也在向这个面积段倾斜。120-140㎡房源供应占比从去年同期22%拉升至26.6%，在所有面积段里供货占比增幅最大。
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从具体城市表现来看，35个城市中有12城120㎡以上大面积段成交占比在半数以上，其中长沙和济南该面积段成交占比均在七成以上，购房者“一步到位”置业需求明显走强。
从不同城市的成交结构变化来看，其买房逻辑、产品偏好，早已走出完全不同的行情。
一线城市受房价、供应影响，上半年120㎡以上面积段成交占比均在40%以下，从变化来看，除了北京成交占比较去年同期下降以外，上海、广州和深圳120㎡以上大面积段成交占比均有所上升，其中上海占比增长了6.3%至35.6%。
长沙、合肥和南昌三个城市，主力成交面积段已全面跃升至120-140平米。
其中长沙最为典型，上半年该面积段成交了6259套，同比微增1.2%，成交占比已达到42%，较去年同期增长了9个百分点，是35个城市中该面积段占比最高的城市。另外，长沙120㎡以上面积段成交占比已接近八成，改善全面主导新房市场。
合肥的结构反转同样极具代表性。仅仅一年时间，合肥新房主力面积段完成换挡：从2025年上半年的90-120㎡刚需、刚改主场，直接切换至120-140㎡改善主场，该面积段成交占比从24.3%升至32.5%，成为上半年主力成交面积段，刚需底盘持续弱化，改善成为市场新主流。
南昌同步跟进升级，120-140㎡刚改户型坐稳成交主力，刚需小户型份额持续萎缩。
西安、杭州、成都这类城市改善结构更为稳固，120-140㎡主流面积段成交占比全部稳定在30%以上。这类城市呈现出高度统一的特征：刚需小面积段产品持续退潮，90㎡以下产品成交占比均压缩至10%以内。市场购买力高度集中在舒适度更高、功能性更强的改善型产品。
在全国“大面积升级”的浪潮下，东莞、珠海和深圳三个珠三角城市走出了独立行情，三城90㎡以下面积段成交占比仍接近四成，该比例较去年同期还在逆势上涨。主力成交面积段仍在120㎡以下。
原因在于深圳房价门槛高、土地稀缺，刚需、刚改“上车”门槛较高，而东莞和珠海则吸引年轻人口流入，低总价小户型适配刚需落户、过渡自住需求，与其他城市置换改善的置业逻辑形成鲜明反差。
在新房市场从“有没有”到“好不好”的转变中，市场重心仍在进一步向改善需求倾斜，刚需小户型持续萎缩，购房者在新房市场“一步到位”的置业趋势愈发明显。
而120-140㎡大面积段成为新房市场成交、房企供货双向增长的核心主力，从产品力的角度来看，该面积段预计将成为新房市场内卷最激烈、迭代最快的赛道。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。
