中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金唯品会奥莱REIT”），第二份财报来了。
4月22日，中金唯品会奥莱REIT正式发布了2026年第一季度报告。这是该基金自2025年8月27日成立、9月12日上市以来的第二份定期报告。
期内，该REIT实现收入8839.04万元，经营活动现金流净额2973.37万元，可供分配金额4666.81万元，本期现金流分派率 1.06%、年化分派率 4.30%，分红能力持续稳健。
尽管受折旧摊销影响净利润为-81.68万元，但核心运营指标与现金流表现亮眼，凸显成熟奥莱 “高现金流、强抗周期” 特质。
然而，亮眼数据之下，杉井奥莱不得不直面增长命题。项目正面临体量中等带来的物理空间限制，以及租金、联营扣率等核心指标已临界“行业天花板”。后续增长，仅靠本地舒适圈，远远不够。
一季度多项指标稳健
现金流与运营双优
财报显示，中金唯品会奥莱REIT一季度核心业绩指标全线飘红。
2026年第一季度，中金唯品会奥莱REIT底层资产宁波杉井奥莱实现营业收入 8506.95 万元，对应营业成本/费用7747.08万元，EBITDA 达6245.30万元，现金转化能力较强。
营业收入的稳定增长，源于项目持续提升的运营质量
一季度，杉井奥莱可供出租面积5.14万㎡，期末出租率100%、租金收缴率100%，延续全年满租态势；平均租金单价460.71元 /㎡/ 月，高于去年（2025年8月27日基金成立至2025年12月31日）的446.33元/㎡/月。
出租率与收缴率 “双百”、租金单价在高基数上仍实现正增长，既是奥莱行业一季度景气度的缩影，也是杉井奥莱项目自身经营韧性的体现。
从行业特性看，奥莱 “品牌折扣 + 场景消费” 的模式，在消费理性化趋势下具备天然的抗周期韧性，品牌商户的稳定入驻意愿为项目提供了基本盘支撑；
从节点周期看，一季度元旦、年货季、春节、元宵、情人节、开学季等多档强消费节点密集，叠加暖冬天气带动的近郊出行热潮，头部项目普遍实现出租率企稳、客流与销售双升，为租金上调创造了有利条件；
从项目层面看，杉井奥莱凭借14年运营沉淀的本地忠实客群基础、本市内无直接竞品的龙头地位，叠加年度20%的品牌汰换率，使项目在商户端保持了持续的高议价能力，在行业整体回暖中表现出更强的兑现能力。
值得注意的是，其余11支消费REITs大部分底层资产项目在一季度经历了出租率环比下降。这其中，尽管有些项目租金下降受调改面积扩大影响，但仍体现宁波杉井奥莱的强招商能力，凸显了成熟近郊奥莱在当前市场环境下的稀缺韧性。
此外，一季度项目销售额同比+21.93%、客流量同比+6.58%、新增会员同比+23.38%，在消费复苏背景下实现量价齐升。春节期间非遗年市、元宵灯会等活动引爆客流，2 月 “鸡排哥” 巡店单日客流同比激增201%，餐饮区单日业绩破百万，场景化营销成效显著。
“高联营占比、低运营成本”商业模式显韧性
一季度，项目联营模式收入占比高达76.54%，租金收入占7.25%。这体现了联营为主的典型奥莱商业特性，项目收入与商户销售额高度绑定，项目运营方与商户利益深度捆绑，形成了“高销售额→高联营抽成→高租金单价”的正向循环。
营业成本方面，三项主要的经营性成本占比分布——管理费用占比 17.05%、折旧摊销占比8.01%、物业运营成本占比6.23%——合计不足三成，整体运营成本可控。
得益于高联营占比、低运营成本的业务结构，杉井奥莱两大盈利指标突出：毛利率87.03%，远高于常规购物中心模式；EBITDA率为73.41%，高于上年同期。
增长命题
“本地龙头”向“区域标杆”破圈
在宁波市场，杉井奥莱的统治力几乎是压倒性的，自2011年一期开业以来，已持续运营超过14年。
“一家独大”的市场格局，为杉井奥莱带来了稳定的客流基本盘和高议价能力，但亦隐藏着一个关于“长期增长”的命题。
从本地龙头到区域标杆破圈的紧迫性
从项目基础条件看，奥莱是典型的“以大为美”的业态，杉井奥莱10.43万方的体量，在国内奥莱行业算中等体量，在既有物理空间基础上，营收增长会受到一定的天然限制。
经营端看，项目租金单价、EBITDA 率、联营扣率等核心指标持续提升但已处于行业高位，临界“行业天花板”，也意味着有可能面临增长平台期，内生提效空间有限。
客群结构上，赢商大数据显示，宁波杉井奥莱本地客群占比高达82.1%，远超全国行业平均范畴的60%~75%。
可见，未来宁波杉井奥莱的客流增量空间，需要依赖绍兴、台州、杭州、舟山等周边城市跨区域客群的输入来突破。
跨区域增长的解题思路
基于从区域龙头向区域标杆破圈的目标，一季度，项目的经营动作已显现破圈基础。
品牌端，持续推进“每年汰换品牌20%”的机制，继2025年焕新67个品牌后，今年一季度引入轻奢品牌Tory Burch、运动户外品牌JackWolfskin，并完成部分品牌重装升级，店铺级次与品类结构得到优化。二季度目前已引入潮宏基、茉莉奶白，另有米村拌饭等品牌将开业。
据中金唯品会奥莱REIT年报披露，2026 年杉井奥莱明确 “高奢提调性、轻奢稳频次、运动户外聚人气” 的品牌组合优化基调。
这一策略，在本轮品牌汰换中，有精准的落地：并非单一追求高端品牌升级，而是兼顾层级补齐与业态丰富，在拔高品牌层级的同时，同步引入受众更广、消费粘性更强的生活化业态。
依托这套“提调性、扩频次”的调优逻辑，轻奢与高阶品牌夯实项目价值底色、稳定高客单消费复购，运动户外业态持续集聚流量，生活化配套补齐消费闭环；既纵向深挖存量客群多元消费需求，又横向拓宽全域客群辐射边界，全面契合年度品牌升级目标，为项目长期稳健增长筑牢用户根基与业绩底盘。
营销端，一季度通过跨年音乐节、“鸡排哥” 浙江奥莱首炸活动、怪奇物语市集等创意活动拉动客流，其中跨年音乐节客流突破历史峰值，首炸活动单日客流达13万人。基于年报披露2026年立足“浙江省，一起省”的全域营销目标，后续应该会有更多跨区域引流的营销举动。
此外，交通与区位升级，筑牢区域枢纽地位。1 月地铁6号线集士港站开通，不仅缓解了节假日交通压力，也为市域内客群的通达性提供了支撑，更为承接跨区域客流转化打下基础。
整体来看，宁波杉井奥莱已在经营基础、品牌、营销等层面，奠定了区域破圈的基础。未来，随着品牌持续升级、跨区域营销深化、资本平台赋能，杉井奥莱将进一步突破宁波边界，向长三角奥莱标杆迈进。
但项目能否真正突破本地市场边界，本质上仍有赖于宁波整体城市能级、消费辐射力与区域交通网络的跃升。而要实现这种结构性跨越，项目能做的是“引流”，但城市能级决定的，是“来不来”“留不留得住”。
因为，奥莱商业的特性决定，城市能级的天花板，才是一个奥莱项目的真正“天花板”。
本文来自微信公众号“WIN奥莱世界”，作者：孙莉芸，36氪经授权发布。
