转眼来到2026年4月下旬，上海土拍已进行三轮，而4月21日举行的三批次土拍放出了万众瞩目的徐汇滨江长桥地块，引来合计9家房企竞相争夺。
4月21日上午十点三十分，交易厅内已坐满了前来“狩猎”的各家房企代表，包括上海城投、招商、中海、象屿&建发、越秀、保利&西岸、华润、绿城、金茂&湖北清能，他们在等待徐汇长桥xh290-09地块正式拍卖。
五分钟后，地块正式开拍，在经过82轮竞价后，来自深圳的招商蛇口以25%的溢价率、32.9亿元的总价摘得地块，楼面价达到8.72万元/平方米。有业内人士表示，按这一楼面价倒推，招商未来的项目售价预计达到14万元-15万元/平方米左右。
从保利双雄手中夺地
资料显示，徐汇长桥街道xh290-09地块于2026年2月才由商办用途正式调整为纯住宅用地。地块容积率仅为1.8，建筑限高36米，一般来说该地块上的项目基本会建造低密小高层及叠加房型。此外，地块内部需要建造约3500㎡的配套设施用房，包含综合健身馆以及净菜超市。
从地理位置来观察，地块位于上海徐汇滨江百色路，处于上海内中环位置，其所在片区是徐汇滨江西岸中央公园组团的组成部分，这一区域将结合上海植物园，打造集生态、居住及商业为一体的组合业态。
聚焦至地块本身，观点新媒体查阅地图得知，其距黄浦江直线仅500米，对岸为前滩滨江，北侧即上海植物园。
或许正因地理位置优势，这宗地块的市场热度早在土拍前一个月开始显现。
观点新媒体查阅上海市建设工程招标计划网站得知，共有三家大型房企发布了该地块的项目招标计划公告。
一马当先的是在上海市场深耕多年的保利发展，其公告显示项目计划总投资50亿元，将新建住宅、车库以及配套物业用房，其中建安费用约达到5.24亿元。
巧合地是，于9天后，保利置业旗下子公司上海梦苑房地产有限公司也发布了该地块招标预告文件，拟投资50亿元，建安费5.2亿元。
保利发展和保利置业接连发布同一宗地块的招标公告，这在上海土拍历史中并不多见。
观点新媒体了解到，据上海此前制定的土拍规则，保利发展与保利置业属于同一集团体系下，不能够同时出现在同一幅地块拍卖中，从三批次开始这一规则才有所改变。
除保利发展与保利置业外，上海城投也在几天后发布了长桥地块招标计划，将该地块纳入开发储备计划，项目总投资50亿元，与保利发展此前披露的投资规模一致。
三家房企已做好招标准备的情况下，招商蛇口却仍然能够以25%的溢价率拿下地块，除资金能力这一硬性因素之外，其长期发展中央公园组团的经验也有一定加成。
早在2024年8月，招商蛇口联合徐汇城投、南昌市政，通过企业转让的方式，以16.99亿元的价格拿下上海长桥旧改项目。后建设成海上清和玺项目，截至2026年4月，项目累计推出6批次共834套住宅，已销售605套，整体网签率约合72.5%，成交均价约合11.56万元/平方米。
分化中的土拍市场
如今，招商蛇口于长桥再落一子，为其在该板块的深耕落下伏笔。
不过，长桥地块并非招商蛇口本场土拍唯一的收获,其还联合中建八局底价30.29亿元摘得了普陀石泉A17B-01旧改地块。
早在2025年11月，普陀区石泉社区W060401单元A15、A17A、A17B街坊及槎浦物流基地控规调整方案获批。调整后，A17街坊新增两宗三类住宅用地，其中A17B-01地块将率先挂牌出让。该地块用地面积1.95万平方米，容积率2.5，建筑面积4.87万平方米，限高80米。
从地理位置来看，地块周边包括环宇城MAX、山姆会员店等商业体、一所十二年一贯制学校，临近苏州河滨水步道。
按此计算，招商蛇口在本场土拍中合计花费超60亿元，揽下两宗宅地，只不过一宗溢价成交，一宗底价拿下--充分体现了此次拍地的分化。
这一分化还体现在同日出让的金山新城3-02-01地块中。
据悉，金山新城3-02-01地块的起拍总价约8.8亿元，起始楼面价1.38万元/平方米。用地面积约6万平方米，容积率1.05，限高30米。用地性质方面，一类住宅组团用地（Rr1）不超过50%，二类（Rr2）不低于10%，三类（Rr3）不超过40%，整体呈现低密多元的住宅结构。
观点新媒体获悉，地块需配建不少于1370平方米的公共服务设施，涵盖日间照料中心、老年活动室、养育托管点等。除物业及配送用房外，其余设施建成后移交山阳镇政府；另需配建不少于1280平方米的配套商业，并鼓励在首层架空或抬高层设置休闲空间，总面积约1500平方米。
对比前两宗地块的地理位置，金山地块处于上海金山新城核心区域，周边集聚区政府、行政服务中心、法院、检察院等政务机构，邻近万达广场、红星国际广场、悦立方、百联等商业体。
最终，该地块由金滨海集团以底价竞得，成交楼面价约1.38万元/平方米。
观点新媒体查阅资料得知，金滨海集团于2024年10月由原金山新城区建设公司与金山滨海文旅投资集团整合重组，是金山区以文旅为主业的区属国企，也是滨海地区综合开发的主要企业。
此前，该企业鲜少在土拍市场现身，其主要业务集中在市政项目，包括金山滨海龙湾路（卫零北路-蒙山北路）道路新建工程、旧港河（龙堰路-龙湾路）河道整治工程以及战斗港（红旗港-龙航路）河道整治工程。
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