地产行业持续下行，即使第一梯队阵营也承受了巨大压力。从销售巅峰期连续下降五年之后，连龙头上市房企，也必须在“保利润”和“保现金流”之间二选一。
4月17日晚间，连续三年销售额稳居行业第一的保利发展公布了2025年成绩单：
- 全年销售额2530亿元，连续三年稳居行业第一；
- 营业收入3081.44亿元，同比微降1.13%；
- 归母净利润大幅下滑79.31%，仅剩10.35亿元；
- 经营现金流净额151.91亿元，同比暴增142.74%；
- 在手现金1229亿元，现金短债比1.74倍；
- 综合融资成本降至2.72%，历史最低。
一边是利润“腰斩再腰斩”，一边是现金流充裕、融资成本创纪录。很显然，保利主动给自己“动了一次大手术”，在经营策略中优先选择了保现金流。
数据来源：保利发展2025年年报
01 净利润大幅下滑
保利发展2024年的归母净利润为50.01亿元，2025年忽然骤降至10.35亿元。扣非归母净利润更是同比下滑84.52%，降至6.59亿元，成为年报中最受关注的焦点。
保利发展解释称，报告期内，受行业和市场波动影响，公司房地产项目结转毛利率同比下降。公司在房地产销售行业的收入同比减少1.19%，毛利率也减少了0.99个百分点。
保利发展的毛利率水平虽低于中海、招商蛇口等同行，但在企业利润均大幅下滑的背景下，仍处于合理区间.
全国不同区域拉开巨大差距在保利的年报中也有体现。保利五大区域中，营收正增长的只有华东地区，北方地区下滑幅度最大，为33.84%。毛利率方面，华东、北方、中部三个区域同比上年增长，华南、西部区域分别减少4.66、5.63个百分点。
此外，合联营投资收益恶化，也是保利净利率下滑的主要原因之一。受部分合作项目销售不及预期影响，保利发展的合联营投资收益从2024年的12.2亿元降至2025年的-1.4亿元，减少13.6亿元，进一步侵蚀了归母净利润。同时，少数股东损益占比大幅提升，从2024年的48.7%上升至2025年的84.5%，使得归属于母公司股东的净利润进一步缩水。
数据来源：保利发展2025年年报
近两年，上市房企大幅计提资产减值，主动减少净利润，提前出清风险、减少分红，成为常规的应对市场压力的方式。这一次保利也进行了同样的“技术操作”。
2025年，保利发展一口气计提资产减值准备69.58亿元，直接吞掉归母净利润44.47亿元，成为拖累利润的最主要因素。从减值构成来看，存货跌价准备占比最高，达54.42亿元，占总减值金额的78.2%，主要涉及佛山保利中交大都汇、温州滨江云谷、常州保利天汇等去化困难、预期收益下降的项目；长期股权投资减值准备10.15亿元，占比14.6%，主要针对上海华辕实业、天津睿沣置业等合作企业；其他应收款减值准备5.01亿元，占比7.2%，主要为关联公司及合作方应收款项减值。
对于本次大幅计提减值，立信会计师事务所为公司出具了标准无保留意见的审计报告。业内人士认为这是保利主动清理历史包袱，为未来轻装上阵做准备。
02 库存压力仍然较大
以销售额为标准，保利发展已经连续三年位居行业第一。2025年，保利实现销售签约金额2530亿元，同比上一年下降21.67%，降幅大于行业平均，并且已经连续两年降幅超20%。这意味着保利感受到的销售下滑压力比同行更大。
为了减缓业绩下滑，保利在持续加大核心城市的土储占比。2025年，保利全年拓展总地价791亿元，其中一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。
押注一二线城市，是为了对冲地产高峰期在三四线城市留下的难以消化的“老库存”。
从库存结构来看，百里发展的待售面积主要集中在核心城市，去化周期合理。但同时，保利的库存仍存在结构型压力：一是竣工物业规模持续增长，较期初增长7.2%至2137.7亿元，占存货总额的比例提升至28.1%，去化压力有所加大；二是存量项目占比偏高，特别是2022年以前获取的存量待售项目，部分高价地项目去化难度较大；三是三四线城市仍有大量库存，去化压力突出。
为了加快去化，保利采取了一系列操作：
- “老盘新作”：对存量项目调规优化、产品升级，让旧盘焕新颜；
- “以销定产”：新开工面积同比下滑40%，减少新增库存；
- 灵活定价：降价促销、团购优惠，牺牲毛利率换流速。
效果如何？2025年，保利的存量项目贡献签约额为953亿元，在总签约额中占比约38%，库存去化初见成效，但仍任重道远。
保利发布财报之后，开源证券分析预计，2026年保利短期利润仍然承压，毛利率会在2026年筑底，2027年获得恢复，但PE倍数在未来三年内持续下降。
行业洗牌期，剩者为王。保利发展在努力用发债优势、融资成本优势、销售运营优势力保现金流，以“稳”争胜。
