近日，华南城控股有限公司清盘进程显著加速。香港交易所公告显示，华南城通过其间接全资附属公司，以2.17亿元的总价，出售了位于哈尔滨的两处地产项目100%股权。
在港交所紧急停牌前，华南城股价报0.107港元，单日下跌1.83%，市值仅剩12.24亿港元，较历史高点蒸发逾98%。此次清盘申请由债权人花旗国际发起，直接导火索是华南城未能偿还2024年4月到期的3.06亿美元优先票据欠款。
债务黑洞，自救失败
华南城的财务崩塌早有预兆。家居新范式发现，2024年年报显示，公司全年归属母公司净亏损近90亿港元，为上市以来首次大额亏损。
截至去年底，华南城违约借款规模达157.42亿港元，涉及有息负债本金及利息未按期偿还，并触发交叉违约条款，导致另外3.75亿港元负债被要求立即偿还。而现金及等价物仅剩0.41亿港元。
同时，华南城还面临着美元债连锁雪崩。华南城在2024年面临5只美元债集中兑付，总额达11.99亿美元。
审计机构拉响警报。安永会计师事务所作为华南城独立核数师，对财报出具“无法表示意见”的罕见警示，暴露其财务体系几近失控。
尽管华南城在5月19日的聆讯中成功将清盘呈请延期三个月。但法官陈静芬在裁决中指出，该公司历经数月谈判，重组方案仍未能获得债权人足够支持，法律程序已无延期余地。
自救他救，终难逆局
华南城并非坐以待毙。2022年5月，深圳特区建发集团斥资19.095亿港元战略入股，以每股0.57港元认购33.5亿股新股，获得29.28%股权成为第一大股东。这一动作曾被视为“国资救民企”的范本。
此后，其曾推出一揽子救援计划力图扭转局面。包括宣布计划发起总规模高达110亿元的股权投资基金，旨在为华南城旗下尚具价值的优质项目注入“活水”；选定南昌、郑州、南宁等城市的7个关键在建项目率先激活。
此外，家居新范式发现，还着力推动组建大型银团贷款，目标是以成本更低的新融资置换华南城存续的高息债务，承诺显著降低融资成本并优化债务结构。
但系列动作并未能逆转华南城寒冬。房地产大行业流动性枯竭，叠加华南城商业模式固有缺陷，最终使救援努力付诸东流。
震荡余波，地产转型困局何解
作为曾经中国商贸物流园区开发运营的标杆企业，华南城在全国运营园区10万商户，直接带动就业33万人，累计贡献税收约200亿元人民币。其突然清盘将对区域经济产生多重冲击。
一是产业链连锁反应。商户经营、供应链结算、配套服务商账款面临中断风险，可能引发局部债务链崩塌；二是民生压力加剧。依赖华南城园区就业的数十万家庭生计承压。
更深远的影响在法律实践层面。自2021年房企危机爆发以来，香港法院已向内地房企业发出至少6份清盘令，恒大、华南城等大型案例的跨境清盘操作，成为处理中资企业国际债务的司法模板。
华南城的兴衰浓缩了中国地产转型的阵痛。家居新范式发现，其起家的“商贸物流园”模式曾被誉为“深圳平湖奇迹”，但电商革命颠覆了传统批发市场生态，商户流失导致租金收益锐减。依赖物业销售回款支撑长期运营的模式，在行业下行期暴露致命缺陷，这是华南城现金流错配痼疾。
行业反思已迫在眉睫。传统“以售养租”路径失效，产业运营商亟需重构收入模式——轻资产输出、数据服务、供应链金融等方向或成破局关键。
结语
从“平湖奇迹”到“清盘样本”，华南城23年的兴衰轨迹，揭示了产业地产商在现金流错配中的脆弱性，也暴露出在行业系统性风险前，任何单点救援模式在资源输入、决策响应与风险分担上的结构性局限。这是华南城的609亿港元债务困局，更是中国产业地产转型的一道难题。
本文来自微信公众号“家居新范式”，作者：范式君，36氪经授权发布。
