代建项目在商品房项目中的渗透率持续攀升。
2025年前三季度，重点城市商品房项目中代建渗透率已达7.23%，较2024年提升0.8个百分点，再创历史新高。
二线城市以84%的项目份额和约10%的渗透率，成为代建“主战场”；而一线与三四线城市渗透率则出现小幅回落，代建行业已从“规模扩张”进入“精耕细作”的新阶段。
不过随着头部代建企业拓展规模显著增加，预计未来市场渗透率仍将保持上升趋势。
二线城市代建项目占八成
随着重点监测城市开盘商品房项目增多，代建渗透率呈现持续提升态势。2025年前三季度达7.23%，超越2024年全年水平。
分季度来看，第一季度渗透率为5%，同比下降0.44个百分点；第二季度渗透率跃升至8.7%，同比上升2.37个百分点，并创下单季度新高；第三季度渗透率为7.12%，同比上升1.24个百分点。
总体而言，2025年各季度渗透率的走势虽与2024年相似，但波动幅度更大，呈现出集中入市的态势。若第四季度能继续保持同比上升的趋势，全年渗透率有望再创新高。
从地域分布看， 二线城市已成为代建主战场。
2025年新开盘的代建项目中，84%集中于二线城市，三四线占比15%，一线城市仅占1%。
区域格局上，长三角以40%的份额遥遥领先，进一步印证了长三角在行业的领先地位。
一线城市广州代建项目最多
在一线城市中，广州（2019年以后，下同）已开盘项目数量位列第一，已有9个代建项目开盘，其次上海有5个代建项目已开盘，深圳和北京分别有3个和2个代建项目已开盘。
作为代建项目的最主要委托方，城投拿地与未来代建渗透率基本呈正相关。
从近三年城投拿地占比看，深圳、广州在一线城市中位居前列，意味着这两座城市代建发展潜力最为可观。
一线城市代建项目呈现出鲜明的“非核心化”分布特征。
以项目数量最多的广州为例，代建项目主要分布于南沙区、增城区、花都区等非核心区域。比如2024年广州开盘的典型代建项目绿城·揽江印月，代建方是绿城管理，委托方为广州市番禺交通建设投资有限公司，项目位于环城高速外，定位刚需市场。
同样，北京的两个代建项目分落顺义和通州，上海项目集中于浦东和青浦，深圳则布局光明、龙岗，无一例外均位于各城市非核心区域。
二线城市渗透率接近10%
二线城市2025年代建渗透率持续提升。前三季度开盘项目中，代建渗透率已经达到9.89%，较2024年提升2.13个百分点，是各能级城市中唯一一个在2025年代建渗透率大幅提升的区域。
在代建增速总体放缓的背景下，二线城市成为大部分企业聚焦、深耕的首选。
具体到各城市表现，苏州、天津代建渗透率已突破30%，其中苏州高达38.5%，意味着每开盘三个商品房项目中，就有一个以上采用代建模式；其次昆明、长春的代建渗透率超过20%，长沙、合肥、武汉代建渗透率超过10%。相比之下，中西部核心城市济南、西安和重庆代建渗透率仍处较低水平。
以渗透率最高的苏州为例：2023年至2025年前三季度，苏州开盘商品房项目中代建项目超30个。其中，朗诗绿色管理与旭辉建管市占率均超20%，成为当地最主要代建企业。朗诗凭借早期布局优势，2023年已有5个项目开盘；旭辉虽起步较晚，但2024-2025年增长迅猛，未来有望超越朗诗成为苏州代建龙头。
此外，绿城管理、蓝城集团、龙湖龙智造等头部企业也已进驻苏州，但因入场时间较晚，目前市占率相对较低，未来提升空间可观。这一竞争格局表明，二线城市代建市场已进入“抢滩布局”关键期，先发优势与后续爆发力共同塑造着市场排名。
三四线渗透率小幅回落至6.15%
三四线城市2025年前三季度代建渗透率为6.15%，较2024年下降1.67个百分点，受单城市影响较大。
当前，三四线城市商品房代建项目主要集中在无锡、常州、徐州等长三角城市。2025年，因无锡仅2个代建项目开盘，导致区域整体渗透率被拉低；同时，江阴、太仓、常熟等城市代建渗透率也出现不同程度下降。
虽然目前看来，三四线城市代建渗透有所下降，但从长期看还有较多机遇。
从2024年到2025年9月，CRIC监测的代建项目中标情况中，三四线城市占比长期位于50%以上，未来拓展机遇依然广阔。
更重要的是，三四线恰恰是城投拿地占比最高的能级，而城投项目正是商品房代建最主要来源之一，未来三四线城市的代建渗透率有望持续提升。
战略布局上， 除扎堆长三角外，代建企业应重点关注佛山、珠海、惠州等珠三角重点城市。这些城市经济基础扎实、人口流入稳定，为代建业务提供了优质土壤。
2025年代建渗透率持续攀升，主要得益于二线城市的强劲带动。不同能级城市的发展进度差异明显，勾勒出行业演进清晰路径：对已具规模的代建企业而言， 二线城市仍是必争之地，但需直面竞争白热化的挑战；对新入局者来说， 提前卡位有潜力的三四线城市，或在一二线城市挖掘细分领域，将更容易在代建市场中立足。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。
