去年9月底，在政治局会议定调后，一线城市新政连发，二三城市积极跟进，叠加一揽子政策“组合拳”，整体市场在第四季度出现了明显的回升。
进入2025年，3月出现了小阳春，但是之后市场再度回落。8-9月，北京、上海、深圳相继再发布限购松绑等利好新政，目前政策落地已两个月有余。
新政对市场提振效果如何？当前京沪深一二手房成交呈现出怎样的差异化行情呢？
上海成交高位回落、北京持平
深圳新政余温延续
8月8日晚间，北京率先调整住房限购政策，松绑了五环外的限购套数。随后是上海，8月25日对外环外沪籍及社保满1年的非沪籍不限购，进一步降低外地居民在沪购房门槛。继北京、上海限购政策调整后，9月5日，深圳也跟进发布调整政策。对比北京、上海政策，深圳限购松绑力度明显更高，限购区域明显缩圈，仅保留福田区、南山区和宝安区新安街道。
从新房周度成交来看，北京808新政和上海825新政后周成交都有一波稳步拉升，如北京2025年第33周、34周、35周连续三周商品住宅成交面积出现明显上升，分别为7.73万平方米、8.29万平方米及10.18万平方米；上海则是第34周出现增长，为6.73万平方米，第35周成交量明显大增，达14.77万平方米。
与北京和上海不同，深圳905新政对新房成交拉升作用并不显著，总体规模与新政前基本持平。
步入10月以来，上海周成交规模呈现出高位回落态势，环比9月周均下降17%，与新政前7月周均相比降幅也达8%。北京整体楼市在新政前后变化不大，10月周均较9月和7月分别微增3%和微降1%，深圳10月延续9月热度，成交规模与9月基本持平，较新政前（8月）增长25%。
项目去化率延续降势
核心区产品力强改善盘领涨
从新政前后京沪深项目去化率变动情况来看，上海、深圳呈下行趋势。上海近一年高位在2025年2月，达68%，至2025年7月降至38%，新政月8月升至48%，截至10月前26日去化率降至36%。深圳近一年也在2025年2月，达66%，最低位在7月，为4%，8-9月出现回升，截至10月前26日去化率降至21%。
北京呈现出冲高回落的态势，主要与推盘结构密切相关，北京9月“好房子”项目集中入市，凭借核心区位+健全配套+完备产品力实现去化率冲高。
从9-10月京沪深三城热销项目来看，热销盘除了主要集中在各城市供应稀缺核心区域的改善盘之外，还有部分折扣力度较大的刚需盘，居民购房更多会权衡区位配套、产品、价格等综合因素，强调极致性价比。
京沪二手房成交冲高回落
从二手房成交变动来看，新政效应减退更为显著，京沪深10月周均成交较9月周均均出现不同程度回落，与新政前一个月周均成交相比也出现了稳步下滑。
北京、上海8月新政发布后，9月迎来一波显著拉升，而10月再度高位回落，不及7月周均水平；深圳9月初发布新政后，对二手房刺激作用不如京沪显著，而10月也迎来回落行情，整体三城二手房成交仍处于下行区间。
总体来看，北京、上海等热点城市上一轮限购松绑等利好新政落地后，短期的确对一二手房成交有了一定促进作用，但是从新政持续性来看，效果不及预期，二手房成交跌幅大于新房。
预判后市，我们认为，京沪深新房市场供求关系已经出现局部供大于求的状况，短期内很难持续保持市场热度。反观二手房市场，整体成交量有所下行，以价换量趋势延续。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。
