这年头，在上海买房，居然也要准备好“服从调剂”了。
上周末，位于长宁天山板块的和樾长宁迎来第三次开盘。由于认筹率没过半，48套小高层最终只等来了20组有效客户。 原定的公证摇号自然没了用武之地，但开发商却现场搞了一场极具“创意”的选房仪式： 填意向志愿、抽乒乓球选房。
这场面，像极了高考志愿填报。客户在认筹时要填一份意向协议书，设置第一志愿和第二志愿。 开盘时，第一志愿优先；如果多人撞了“第一志愿”，那就全凭运气： 现场抽乒乓球，号码小的先选。
原本平淡的开盘，瞬间有了竞技感。开发商费尽心思把心理缓冲期拉长，给客户一个“调剂”的机会，本质上就是为了那两个字： 回款。
有些数据是经不起细看的。在和樾长宁前两次的宣传海报里，“首开售罄”、“二开认购近150%”的字眼格外耀眼。 但在真实的网签数据面前，滤镜碎了一地：二开之后的实际网签，只有31套。
和樾长宁的尴尬，是上海核心区新房“地段迷信”破裂的一个缩影。 这个项目地处天山板块， 和中环只有一路之隔。单价高达13万，产品力还显得有些捉襟见肘：紧邻高架，城市界面一般，社区体量小到公区配套也缺斤少两。 更被诟病的是户型，为了强行增加阳台亮点，卧室面积被挤压得连改善客户都直摇头。
看看周边，仁恒河滨花园这类成熟的次新房均价在10万左右，天山河畔花园则在9万上下。近3万的价差，买一个靠高架、配套缺位的楼盘，长宁的改善客群并不傻。
原本，和樾长宁的底气来自于它是长宁内中环近十年来极少数的供应。但这个唯一性的保质期，也快到头了。
3月30日，上海土拍将迎来长宁内环的“地王”，保利已经带了100亿资金入场准备摩拳擦掌。那个巨无霸项目预计供应500套房，是和樾长宁的三倍多。
面对即将到来的巨轮，和樾长宁急了。这次开盘，123平的户型单价悄悄下调了5000多。降价换认筹，却依然没能换来爆满，这本身就是一种信号。
现在的上海楼市，正处于一种极度的分化与撕裂中。
“沪九条”之后，二手房市场确实热了起来，日均成交频繁破千，新房里的优质项目如中环麓岛、保利珺园依然能做到高认购甚至日光。
但那些地段略显尴尬、产品存在硬伤、价格透支未来的项目，即便在东风之下，依然感受的是阵阵寒意。
比如桃浦板块的金隅公园东序。在全上海新房规模开盘潮中，它成了那个被遗忘的角落： 开盘五个月，销售额只有区区4套。
桃浦不缺新房，但缺的是“非你不可”的理由。五个楼盘同质化竞争，产品、价格、面积段几乎是复刻出来的。
为了求生，宝华紫薇花园直接打出了85折的旗号，中环随晋甚至在边做边改规划。 金隅也打算在月底推出二批次，试图再搏一把。
曾经，上海新房是买到即赚到的理财产品，大家拼的是积分，求的是入场券。 而现在，单价13万的项目也要靠下调价格来获客，上海楼市正回归一个冷酷的真理： 没有卖不出的地段，只有配不上的价格。
开发商们正急着收回款项，为过去几年的高价拿地填坑。而购房者们，在看过了太多的调剂和降价后，变得前所未有地冷静。
本文来自微信公众号“壹地产”，作者：章子姨，36氪经授权发布。
