3月以来，不少城市二手房市场体感很热。
尤其是上海。3月以来的三个周末二手房单日成交均破千套，截至3月22日累计成交已破2万套，预计二手房成交套数将破3万套。
这波热度有多高？据多家媒体报道，由于瞬时流量过大，上海二手房网签系统出现了多次卡顿甚至崩溃。
北京二手房复苏态势明显。据北京市住建委数据，3月截至22日，全市二手房网签量达12182套，已高于2月成交水平。
值得注意的是，政策底部确认带来预期和信心的恢复，要转化为实际的交易尚需时间4月和5月的市场走势，将是验证本轮“小阳春”成色的关键窗口期。
不过从成交结构来看，小面积、低总价房源仍是成交主力，另外业主方预期走低的趋势没有改善，以价换量仍是二手交易回温前提。
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政策底部确认带来预期和信心的恢复，正在逐步转化为实际的交易。
截至3月22日，上海二手房共成交了21443套，同比增长4%，环比2月同期倍增，较1月同期增长39%。
同样，截至3月22日的数据，北京住建委数据显示，北京二手房已网签了12812套，同比增11%，环比2月同期倍增，较1月同期增长23%。
其余城市尚需时间传导，深圳、杭州、成都截至3月15日二手房成交同比仍有两成以上的降幅。
随着政策底部确认带来预期和信心的恢复，预计4、5月二手房市场数据表现值得期待。
从日均数据来看，多数城市3月以来日均成交好于前2个月。
其中，截至3月22日上海日均成交达到974套，接近千套，较前2个月日均环比增长69%。北京日均成交也达到了554套，较前2个月日均环比增长四成。
杭州、成都、厦门和青岛截至3月15日的成交基本维持在去年三季度水平，较四季度以来有显著增长，但又不及去年上半年。深圳、苏州、佛山、南宁等4城普遍创下去年以来新低。
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从成交结构来看，小面积、低总价的刚需和刚改房源，仍是二手房市场的主力。
近4年截至3月15日的数据显示，上海套均面积最小，约79平方米，北京约89平方米，300万以下房源占比超60%。成都、杭州、深圳等城市套均面积在95-100平方米，苏州、佛山套均面积超过100平方米。
一些重点城市如深圳、杭州、青岛、苏州二手房出现一个明显的变化，即套均面积出现明显上升。
一位杭州西湖区三墩板块的中介人员告诉我们，以前客户买房会先看总价，现在首付比例低了，不少客户在月供能承受的情况下会选择大户型“一步到位”。
数据也印证了这一点。近4年3月同期数据看，杭州二手房套均面积从2023年的约97平方米，上升至2026年的约100平方米。一步到位的刚改需求正在接棒小户型刚需。
从业主方的预期来看，北上广深杭二手房挂牌参考均价仍在持续下探。
从数据来看，上海2026年2月二手房挂牌参考价为42258元/平方米，环比降1.24%，同比降14%。同样，北京2月份的二手房挂牌参考价为48224元/平方米，环比出现止跌，但同比仍降14.18%。仅广州和杭州挂牌参考价环比有所上升。
这意味着，业主方预期走低的趋势没有改善，尤其京沪深还有加速下探的动能。
目前来看，以价换量仍是未来一段时间二手市场交易回升的基础和前提，“价跌-量升—价稳—量跌”的博弈仍将维持，短期量价尚难出现实质性反转，量涨价稳将成为常态主旋律。
当前二手房市场的“体感热度”主要集中于上海、北京等城市，成交规模较前两个月显著回升，政策底部确认带来的预期修复正在逐步向交易端传导。
从业主预期看，挂牌价格整体仍处于下行通道，“量涨价稳”将是未来一段时间二手房市场的主旋律。接下来的4月和5月，是验证本轮“小阳春”成色的关键窗口期。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、普睿研究，36氪经授权发布。
