2025年是房地产行业从调整筑底向高质量发展转型的关键一年。在整体平淡的行情中，仍有部分房企业绩大幅回暖，尤其部分中小民企表现亮眼，行业销售有望加快企稳。
从研究成果来看，华润、保利发展、中海三大央企仍占据“500强”前三，其中，华润依托商业运营业务构建的第二增长曲线优势，名次从2025年的第三位上升至2026年第一位。
以TOP500房企总部所在地区域为标准进行划分，华南地区占比23.0%，华北地区占比14.6%，西部地区占比9.2%，东北地区占比3.0%，这些地区占比均较上年有所上升。其中西部地区明显崛起，房企数量占比较上年上升2.2个百分点，增幅为各地区最大。
此外，还发布了2026房地产开发企业商业地产综合实力TOP10、2026城投综合实力TOP10、2026民营房企发展先锋TOP10、2026房地产开发企业经营绩效TOP10等相关研究成果。
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研究报告显示，2026房地产开发企业综合实力TOP500前三位由华润置地、保利发展和中海占据。其中，华润置地名次上升至第一位，保利发展、中海分别下降至第二位和第三位，招商蛇口、绿城、越秀、建发、龙湖、华发、金茂分列第四至第十位。
2026年头部房企排名变动率相对较大，相较于2025年，TOP10变动率为20%，TOP50、TOP100、TOP500变动率分别为14%、14%和17.2%。排名提升的房企普遍经营稳健，产品力强，建发、中建壹品、中建东孚等央国企排名提升幅度相对较大。
以TOP500房企总部所在地区域为标准进行划分，华东地区占比最高，为39.0%，其次是华南地区，占比23.0%，随后，华北地区占比14.6%，中部地区占比11.0%，西部地区占比9.2%，东北地区占比3.0%。
从各地区占比变化来看，华南地区、华北地区、西部地区、东北地区占比均较上年有所上升，其中西部地区房企数量占比较上年上升2.2个百分点，增幅最大。
具体到西部地区来看，四川和重庆的房企数量最高，分别为15个和10个，这也与近年来成都和重庆一二手房市场成交规模持续靠前有较大关联。在成渝双城经济圈的持续发展推动下，西部正崛起。
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2025年，全国新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%；新建商品房销售额83937亿元，同比下降12.6%。
在整体市场规模缩量的背景下，市场延续“总量收缩、结构分化”的特征显著。TOP100房企中有超过七成房企销售金额同比下降，少数央国企及优质民企表现出相对较强的抗周期性，业绩大幅回升，如中建东孚、陆家嘴、邦泰集团销售金额同比增长超过70%。
从本次研究结果来看，2025年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200销售金额分别约占TOP500销售金额的41%、67%、82%、89%。相较于2024年的39%、69%、81%、92%，TOP10房企销售金额集中度有所提升，市场份额持续向头部房企集中。TOP200房企销售金额集中度有所下降，2025年部分排名靠后的地方小型房企销售金额同比有所提升。
在投资方面，2025年多地推出土地市场利好政策，供地质量不断提升，提升了房企的拿地积极性。同时，近年来房企拿地力度减弱，随着存量土地的开发消耗，部分房企补仓意愿逐步增强。根据报告，2025年TOP30房企新增土地价值7012亿元，同比上升7.85%，头部房企拿地金额较上年有所回升。从拿地企业类型来看，央国企仍然是主力，拿地规模保持领先，民营房企投资信心呈现复苏态势。
2025年以来房企投资主旋律为“谨慎”与“聚焦”，国央企凭借资金优势和融资便利性，持续补充优质土储，民营房企聚焦核心城市深耕，拿地积极性相较上年有所提升。近年来拿地金额TOP20的房企中，央国企数量占比从2021年的40%增长到2024年的85%，2025年下降至80%，土地市场仍由央国企占据主导格局，民营房企拿地金额占比较低，但投资信心正在逐步修复。
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研究报告显示，2025年房地产政策宽松升级，中央和地方政府以“稳定房地产市场“、“促进房地产高质量发展”为主要目标，兼顾短期稳市场和中长期转型发展，从供需两侧及住房保障等维度出台了一系列支持性政策。在宏观经济复杂环境与调控政策持续优化的双重作用下，房地产市场呈现“量价企稳、结构分化”态势。
2025年，房企经营聚焦稳健发展，头部房企交付任务基本完成，行业交付风险大幅缓解。产品品质提升成为企业间竞争的核心方向，房企紧跟“好房子”建设要求，聚焦产品力打造，同时深化营销变革，从“渠道为王”转向“内容为王”，适配存量时代竞争需求。整体来看，房企经营向提质、多元、高效转型，稳步应对行业调整。
研究报告指出，2026年房地产行业核心任务是推动市场平稳运行，政策有望持续完善发展新模式的制度框架，供给侧坚持控增量、去库存、优供给原则，优化土地供应节奏，盘活存量资产。需求侧推出针对性措施降低购房成本，充分释放刚性住房需求和改善性需求。对企业而言，随着行业告别城镇化规模扩张的红利期，房企需要积极修炼内功提升产品力，满足购房偏好的转变，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求，开辟新的增长路径。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：中房网、编辑部，36氪经授权发布。
